Terrains à bâtir : nouvelle réglementation qui régit plus de constructions

Terrains à bâtir : nouvelle réglementation qui régit plus de constructions

La loi ALUR – fraîchement votée -  apporte de nouvelles règles applicables pour l’accès au logement et l’urbanisme rénové. Les terrains à bâtir n’y échappent pas avec la disparition du COS et du POS, permettant de libérer les normes de construction. Une bonne nouvelle pour les propriétaires qui souhaitent bâtir une construction. Diogo Fernandes vous explique tout !

 

Pour reprendre la définition exacte, La loi Duflot ALUR a pour objectif de « réguler les dysfonctionnements du marché, à protéger les propriétaires et les locataires, et à permettre l’accroissement de l’offre de logements dans des conditions respectueuses des équilibres des territoires ». Cela offre de nouvelles opportunités donc et aussi certains changements notables…

 

Le nouveau PLU induit la disparition du POS

Le COS est désormais une terminologie qui n’est plus, cependant cela ne veut pas forcément dire que l’on peut construire à sa guise, n’importe quoi sur un terrain. La loi ALUR s’est chargée d’imposer en contrepartie aux municipalités, de créer un nouveau PLU. C’est-à-dire, un plan local d’urbanisme qui définit sur chaque territoire communal, les différentes zones où les types de constructions qui sont possibles. Exemple parlant, cela devrait éviter de retrouver des maisons de types individuelles en plein milieu d’une zone commerciale. L’autre nouveauté, c’est la disparition du POS, c’est-à-dire le plan d’occupation des sols (ancien document d’urbanisme prévu par le droit français). Le PLU apparaît comme étant plus clair pour les habitants qui souhaitent construire, il est aussi consultable plus rapidement et délimite schématiquement sur une carte les différentes zones présentes dans les villes types : habitation, zones commerciales, industrielles, agricoles. Les terrains à bâtir sont dès lors mieux délimités et la densification se fait de manière plus uniforme.

 

L’arrivée de nouvelles dispositions pour densifier les centres-villes

En supprimant l’ancien COS, la loi ALUR a aussi pour autre objectif de lutter contre l’étalement des zones urbaines et de densifier les centres-villes et les zones d’habitation déjà bâties. C’est le point fort de cette loi, qui va permettre de libérer la construction et de diviser par exemple certains terrains en plusieurs parcelles. Pour donner un ordre d’idée, auparavant si l’on disposait d’un terrain de 4 000 m² soumis à un COS de 0,1, la surface constructible ne pouvait pas excéder les  400 m². Avec les nouvelles dispositions de la loi ALUR, potentiellement il serait possible de revendre ce terrain en 5 lots de 800 m² chacun, tous constructibles…

 

Méfiance : un permis de construire reste attaquable

En « théorie » : Les communes qui n’avaient pas créé leur PLU au 1er janvier 2016 devaient appliquer les articles L111-1 et suivants du Règlement national d’urbanisme, qui définissent les règles de gabarit et de hauteur en matière de construction et qui permettent de maintenir des espaces verts. Dans la pratique, si le permis de construire est censé être délivré dans les règles, il reste attaquable. En effet,  les avocats n’ont plus la possibilité de s’opposer au dépassement du COS, mais il y a d’autres motifs possibles de contestation. Cela devant le tribunal administratif ainsi que devant les juridictions civiles. Lorsqu’il s’agit d’un recours auprès du tribunal administratif, les avocats recherchent les causes de « petite illégalité » qui sont courantes. Ils peuvent aussi plaider et dénoncer le manque d’harmonie par rapport à l’environnement ou le quartier.  Ces arguments sont souvent rejetés par les tribunaux, à moins que la ville ne s’inscrive dans le cadre d’une loi Montagne ou Littoral par exemple. C’est également le cas dans celui d’associations comme Les plus beaux Villages de France. La finalité étant de préserver le patrimoine et l’esthétique du site.

 

Le Groupe Diogo Fernandes expert dans la construction de maison individuelle depuis 1974, vous accompagne dans votre projet et vous renseigne sur toutes les nouvelles possibilités qui s’offrent à vous. Nos constructions ont toutes en commun un niveau de qualité, de confort et de durabilités reconnus.  

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Actualité écrite par Rédacteur Groupe Diogo Fernandes - Vendredi 22 septembre 2017

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